收購存量商品房用作保障性住房工作流程長、環(huán)節(jié)多，本文依據(jù)相關(guān)政策與實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，對收購流程及所需材料進(jìn)行了系統(tǒng)梳理與分析。
一、收購存量商品房用作保障性住房工作準(zhǔn)備工作
1.制定基礎(chǔ)政策
保障性住房作為未來房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)體系，需要地方上要提前制定、出臺收購存量商品房用作保障性住房的相關(guān)政策，做好制度保障，比如，收購存量商品房用作保障性住房管理辦法、配售管理辦法等，明確保障對象、面積標(biāo)準(zhǔn)、收購和配售配租的定價機(jī)制、配售配租和封閉管理的具體要求等。要加強(qiáng)配售配租管理，按照公開公平公正的原則有序組織配售配租，真正讓符合條件的住房困難群體受益。
2.明確保障對象
保障對象重點(diǎn)為城鎮(zhèn)無自有產(chǎn)權(quán)住房或人均住房面積較低的困難群體，以及城市需要的引進(jìn)人才等群體，以及將在鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作的教師、醫(yī)生、民警、公職人員等納入縣城保障范圍。地方也可根據(jù)實(shí)際情況，收購存量商品房用作人才房、青年公寓、職工宿舍、城中村和危舊房改造安置房等。
3.確定收購主體
選擇1至2家具備條件的國有企業(yè)作為收購主體，原則上應(yīng)在有收購意向的區(qū)域內(nèi)進(jìn)行遴選。
收購主體及其所屬集團(tuán)不得為政府融資平臺，且符合商業(yè)銀行授信要求。
4.明確定價機(jī)制
收購價格應(yīng)以同地段保障性住房重置價格為參考上限（即劃撥土地成本和建安成本，加不超過5%的利潤），或委托資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)開展第三方獨(dú)立、公正評估確定收購價格，與房地產(chǎn)企業(yè)平等協(xié)商。
5.需求調(diào)研
由當(dāng)?shù)刈〗ň?、人社局等部門牽頭組織摸清城鎮(zhèn)住房收入困難家庭、公共租賃住房輪候人員、新畢業(yè)大學(xué)生、進(jìn)城農(nóng)民工等群體底數(shù)和保障性住房需求數(shù)量；通過發(fā)布公告、網(wǎng)格化管理、線上或線下問卷調(diào)查等方式收集需求信息；建立保障對象輪候庫，為后期確定房源數(shù)量提供參考。
要堅持以需定購，準(zhǔn)確摸清需求，細(xì)致摸排本地區(qū)保障性住房需求底數(shù)，并統(tǒng)計已建成的存量商品房情況，同時加強(qiáng)信息核查，防止需求重復(fù)申報，通過建立信息共享機(jī)制，確保同一家庭不會重復(fù)申請不同類型的保障性住房。
二、收購存量商品房用作保障性住房工作參考流程
本文參考部分地區(qū)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對收購存量商品房用作保障性住房工作流程進(jìn)行總結(jié)整理，供地方在開展工作時進(jìn)行參考。
1.發(fā)布征集公告
政府發(fā)布公告，面向社會公開征集收購存量商品房房源，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可自愿申請將其房源納入備選范圍，并提交包括項(xiàng)目土地使用證、規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證在內(nèi)的相關(guān)證件，以及土地款、稅費(fèi)支付憑證，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案證明、消防驗(yàn)收合格證明、房屋產(chǎn)權(quán)證或首次登記權(quán)屬證明等必要證明材料。
2.房源審查
收購主體會同相關(guān)部門對申請房源進(jìn)行審查，符合條件的簽訂預(yù)收購協(xié)議，納入收購房源庫。
原則上，擬收購的房源應(yīng)為已建成但未出售的商品住房，且需證件齊全、手續(xù)完備、權(quán)屬清晰，無任何產(chǎn)權(quán)糾紛及抵押查封記錄，能夠辦理不動產(chǎn)權(quán)證書，并符合銀行貸款的相關(guān)要求。
收購在建未售商品房項(xiàng)目的，要明確項(xiàng)目具體竣工交付日期，確保按期竣工交付。
優(yōu)先選擇位于主城區(qū)、交通便捷、商業(yè)及各類配套設(shè)施齊全的房源，以滿足保障對象的實(shí)際居住需求。
3.確定收購價格及協(xié)議
收購主體與房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)商確定收購價格，簽訂預(yù)收購協(xié)議。
收購價格應(yīng)以同地段保障性住房的重置價格為參考上限，該價格根據(jù)劃撥土地成本、建安成本以及不超過5%的利潤計算得出。此外，收購價格也可由資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)通過第三方獨(dú)立、公正的評估程序來確定，以確保價格的合理性并防范道德風(fēng)險。
4.開展房源與保障對象的匹配工作
收購主體精確測算配售（配租）價格，科學(xué)制定方案，依據(jù)前期詳實(shí)的調(diào)研結(jié)果，面向保障對象公開透明地進(jìn)行配售（配租），保障對象按需選擇意向房源并認(rèn)購（認(rèn)租），確保房源與保障對象精準(zhǔn)匹配，從而有效提升后期的配售（配租）工作效率。
5.開展收購及配售（配租）工作
當(dāng)認(rèn)購（認(rèn)租）數(shù)量達(dá)到要求時，收購主體開展實(shí)質(zhì)性收購，收購?fù)瓿珊螅召徶黧w迅速開展配售（配租），并將房源報屬地政府認(rèn)定為保障性住房，納入全國保障性住房信息管理系統(tǒng)統(tǒng)一管理。
地方需合理規(guī)劃資金安排，積極與金融機(jī)構(gòu)對接，確保貸款順利發(fā)放或成功申請地方政府專項(xiàng)債券，鑒于地方政府專項(xiàng)債券需經(jīng)嚴(yán)格審核后方可發(fā)行，各地務(wù)必提前籌劃，做好充分準(zhǔn)備，以防因資金缺口影響工作正常推進(jìn)。
三、收購存量商品房用作保障性住房申報專項(xiàng)債券工作參考資料清單
1.本地區(qū)商品房庫存水平
由住建部門提供的商品房待售面積、去化周期、新開工面積與施工面積等數(shù)據(jù)。
2.基礎(chǔ)性管理辦法和政策指引
收購存量商品房用作保障性住房管理辦法、配售管理辦法等。
3.收購后項(xiàng)目配租配售需求情況
城市輪候庫建設(shè)、落實(shí)以需定建情況，群眾申請數(shù)量，審核通過納入輪候庫數(shù)量，以及保障對象針對擬收購項(xiàng)目的配租配售意向等情況。
4.收購項(xiàng)目相關(guān)手續(xù)
項(xiàng)目土地使用、規(guī)劃許可、施工許可、預(yù)售許可，土地款及相關(guān)稅費(fèi)支付憑證，以及項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案證明、消防驗(yàn)收證明、項(xiàng)目房屋產(chǎn)權(quán)證或首次登記權(quán)屬證明。
5.收購房源符合相關(guān)政策的證明文件
房源納入保交房攻堅戰(zhàn)且主體已經(jīng)封頂、剩余工程量不大的在建未售商品房的證明材料和文件，房源資產(chǎn)負(fù)債及法律關(guān)系清晰的相關(guān)材料。
6.收購項(xiàng)目房源明細(xì)表
包括項(xiàng)目納入地方政府專項(xiàng)債券穿透式監(jiān)測信息系統(tǒng)中生成的標(biāo)識碼，以及項(xiàng)目名稱、區(qū)位、地址、配套設(shè)施、套數(shù)、戶型、面積、收購價格（含測算依據(jù)、測算方法）等。
7.資金平衡情況
謀劃項(xiàng)目過程中編制的融資收益平衡方案，包括收購房源出售出租安排、預(yù)期收益等情況。
8.承諾書
由當(dāng)?shù)卣鼍叩膶⑹召忢?xiàng)目納入當(dāng)年或下一年保障性住房年度計劃承諾書。由當(dāng)?shù)卣鼍叩氖召忢?xiàng)目不會新增地方政府隱性債務(wù)承諾書。由出售企業(yè)出具的不存在法律糾紛、爭議訴訟、查封、公司內(nèi)部未達(dá)成一致意見等情況承諾書。
9.其他相關(guān)材料（如有）
地方可結(jié)合工作實(shí)際進(jìn)一步細(xì)化完善相關(guān)材料，如編制項(xiàng)目可行性研究報告等。
收購存量商品房做保障性住房工作流程包括準(zhǔn)備工作、房源征集與審查、價格協(xié)商、配售配租及申報專項(xiàng)債券或金融機(jī)構(gòu)貸款等。關(guān)鍵點(diǎn)是明確保障對象，選定收購主體，制定定價機(jī)制，開展需求調(diào)研，確保房源合規(guī)且滿足居住需求。材料需涵蓋庫存水平、政策指引、項(xiàng)目手續(xù)等，強(qiáng)調(diào)以需定購，防范風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)公平配售。
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