當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于深度調(diào)整期，存量商品房消化與保障性住房供給成為亟待解決的兩大核心問(wèn)題。2024年，中央創(chuàng)新性出臺(tái)利用專項(xiàng)債券資金收儲(chǔ)存量商品房政策，通過(guò)財(cái)政工具盤活市場(chǎng)存量房源，既著力化解房地產(chǎn)庫(kù)存壓力，又有效補(bǔ)齊保障性住房供給短板。
然而，根據(jù)全國(guó)專項(xiàng)債券發(fā)行信息披露情況分析，該項(xiàng)政策在落地實(shí)施過(guò)程中仍面臨諸多現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。近期，我們?cè)谧稍兎?wù)過(guò)程中，也陸續(xù)收到多個(gè)省市住建部門關(guān)于政策落地實(shí)施的具體問(wèn)題反饋，主要集中在辦法實(shí)施細(xì)則、收購(gòu)主體與項(xiàng)目業(yè)主、資金拼盤完整、申報(bào)流程等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。現(xiàn)就其中大家關(guān)心的主要問(wèn)題，根據(jù)個(gè)人對(duì)政策的理解，反饋如下，僅供參考。
1.關(guān)于實(shí)施細(xì)則的制定：從建?！?024】44號(hào)文到建保【2025】10號(hào)文，兩份政策文件從頂層設(shè)計(jì)上賦予了地方政府收購(gòu)自主選擇權(quán)、定價(jià)機(jī)制和房源用途等方面的自主權(quán)。從網(wǎng)絡(luò)公開(kāi)的信息上看，部分省市出臺(tái)了相應(yīng)的管理辦法和收購(gòu)流程。但是作為創(chuàng)新性的專項(xiàng)債券項(xiàng)目申報(bào)，需要省級(jí)住建、財(cái)政、發(fā)改等部門協(xié)同配合，至少在決策機(jī)制、評(píng)審規(guī)則上出臺(tái)相應(yīng)的細(xì)則，指導(dǎo)市縣級(jí)政府積極利用政策紅利。
2.關(guān)于非“自審自發(fā)”地區(qū)該項(xiàng)政策落地情況：從公開(kāi)的信息披露上看，目前僅“自審自發(fā)”試點(diǎn)地區(qū)發(fā)行了存量房專項(xiàng)債券項(xiàng)目（存量房專項(xiàng)債，浙江四川怎么干），非試點(diǎn)地區(qū)還沒(méi)有政策落地。一是收購(gòu)存量房從購(gòu)房需求鎖定到房源要求、價(jià)格機(jī)制等流程復(fù)雜，且時(shí)間跨度長(zhǎng)。二是非試點(diǎn)地區(qū)需要上報(bào)住建部、財(cái)政部審核，需要等待時(shí)間窗口。
3.關(guān)于收購(gòu)主體和項(xiàng)目申報(bào)業(yè)主是否一致：這個(gè)看似不是問(wèn)題的問(wèn)題，是很多地方政府不能突破的評(píng)審規(guī)則。根據(jù)住建部和財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布的建?！?025】10號(hào)文的相關(guān)規(guī)定，閑置存量房收購(gòu)主體應(yīng)為地方國(guó)有企業(yè)，由于企業(yè)項(xiàng)目多采用備案制與很多省份要求審批制的評(píng)審規(guī)則相沖突。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，個(gè)人建議一是修改評(píng)審規(guī)則或立項(xiàng)審批手續(xù)，二是可采用住建部門申報(bào)，再轉(zhuǎn)貸地方國(guó)企。
4.關(guān)于項(xiàng)目資金拼盤缺口的解決辦法：根據(jù)各地發(fā)行的地方債券收購(gòu)閑置存量房的案例來(lái)看，部分項(xiàng)目地方債券資金全覆蓋總投資，也有很多項(xiàng)目還需要配套20%-50%不等的自有資金或財(cái)政資金。這部分配套資金對(duì)于地方國(guó)企以及財(cái)政壓力其實(shí)并不小，個(gè)人建議應(yīng)積極利用“專項(xiàng)債券可用作保障性住房項(xiàng)目資本金”或采用債貸組合模式補(bǔ)齊配套資金，避免“做大購(gòu)小”虛增投資風(fēng)險(xiǎn)和“半拉子”工程。
5.關(guān)于債券發(fā)行期限的設(shè)定：收購(gòu)存量房用作保障性住房的主要分為配租型和配售型。針對(duì)這兩種情況，因其項(xiàng)目收益方式不同應(yīng)分別考慮債券發(fā)行期限，配售型債券期限不宜超過(guò)10年。考慮到同一個(gè)項(xiàng)目有可能租售同時(shí)存在的情況，建議探索提前償債路徑，避免資金閑置和空背利息風(fēng)險(xiǎn)。
6.關(guān)于政策執(zhí)行中風(fēng)險(xiǎn)管控：一方面收購(gòu)存量房政策的核心原則是以需定購(gòu)、提前鎖定租售需求，避免強(qiáng)行推進(jìn)存量房收購(gòu)造成專項(xiàng)債券償付風(fēng)險(xiǎn)和國(guó)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。另一方面目前此類項(xiàng)目被收購(gòu)的房企中有本級(jí)全資國(guó)企和本級(jí)參股控股企業(yè)、也有民營(yíng)企業(yè)。不管是哪類企業(yè)，要堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化原則有序推進(jìn)收購(gòu)工作，而非“托底”本級(jí)國(guó)有企業(yè)，避免審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
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