面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的深刻變革，地方所屬的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正處于轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期。其核心任務(wù)在于：重新定位業(yè)務(wù)模式，并將業(yè)務(wù)發(fā)展精準(zhǔn)嵌入國(guó)家政策與資金的支持框架中，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
一、業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型：構(gòu)建三大核心條線
地方國(guó)有房企應(yīng)基于自身優(yōu)勢(shì)，從傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商向城市綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)商演進(jìn)，重點(diǎn)布局以下三大業(yè)務(wù)條線：
條線一：穩(wěn)固基本盤(pán)——政策性開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。此為立身之本，核心是確?，F(xiàn)金流、履行社會(huì)責(zé)任。
保障性住房開(kāi)發(fā)：積極參與棚改、保障性租賃住房、人才公寓等項(xiàng)目。模式需從純建設(shè)向“盤(pán)活存量房轉(zhuǎn)保障房”等創(chuàng)新模式拓展。
土地一級(jí)開(kāi)發(fā)與整理：高效完成征地拆遷和“七通一平”，為土地市場(chǎng)和城市發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
公共配套設(shè)施代建：承擔(dān)學(xué)校、醫(yī)院、公園等建設(shè)，雖利潤(rùn)微薄，但是塑造品牌、強(qiáng)化與政府協(xié)同關(guān)系的關(guān)鍵。
條線二：打造新引擎——城市運(yùn)營(yíng)與服務(wù)業(yè)務(wù)。此為轉(zhuǎn)型方向，核心是獲取長(zhǎng)期、穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)性收入，對(duì)抗周期。
城市更新與存量盤(pán)活：將老舊小區(qū)、閑置廠房、歷史街區(qū)等，改造為長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)或商業(yè)文旅項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)：通過(guò)“筑巢引鳳”服務(wù)于地方經(jīng)濟(jì)，重點(diǎn)從“開(kāi)發(fā)”轉(zhuǎn)向“招商”和“產(chǎn)業(yè)服務(wù)”，培育集群，形成可持續(xù)稅源。
持有型物業(yè)運(yùn)營(yíng)：對(duì)政府持有的寫(xiě)字樓、商業(yè)體等進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)，賺取穩(wěn)定租金，并為未來(lái)資本運(yùn)作打下基礎(chǔ)。
條線三：市場(chǎng)化商品房開(kāi)發(fā)。建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧“好房子”，此為能力補(bǔ)充與品牌錘煉，應(yīng)聚焦核心區(qū)域，做精品項(xiàng)目，其主要目的不僅是盈利，更是為了保持市場(chǎng)感知度。
二、資金破局路徑：業(yè)務(wù)與政策的精準(zhǔn)匹配
成功的關(guān)鍵在于將上述業(yè)務(wù)條線與國(guó)家級(jí)政策性資金爭(zhēng)取進(jìn)行有效對(duì)接。為不同業(yè)務(wù)匹配資金工具：
（一）政策性開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)：
1、保障性住房開(kāi)發(fā)：包括棚戶區(qū)改造、保障性租賃住房、保障性住房、公共租賃住房、人才公寓、共有產(chǎn)權(quán)住房等。
2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)與整理：代表政府完成征地、拆遷、安置補(bǔ)償、市政道路、管網(wǎng)、場(chǎng)地平整等“七通一平”工作，將“生地”變?yōu)榭晒┏鲎尩摹笆斓亍薄?/span>
3、市政基礎(chǔ)設(shè)施代建：代表政府建設(shè)學(xué)校、醫(yī)院、公園、體育館、圖書(shū)館、污水處理廠等公共服務(wù)設(shè)施。
適用于：專(zhuān)項(xiàng)債券、中央預(yù)算內(nèi)投資。將單一項(xiàng)目需求，如一個(gè)片區(qū)的保障房、配套路網(wǎng)、學(xué)校）結(jié)合“城市功能提升”等政策做綜合性項(xiàng)目謀劃，提升資金獲取規(guī)模與成功率。同時(shí)關(guān)注不同類(lèi)型政策資金的爭(zhēng)取，如符合條件的老舊小區(qū)改造等項(xiàng)目可申請(qǐng)中央預(yù)算內(nèi)資金。
（二）城市運(yùn)營(yíng)與服務(wù)業(yè)務(wù)：
1、城市更新：包括城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)和危舊房改造、城中村改造、其他城市更新基礎(chǔ)設(shè)施等；歷史街區(qū)保護(hù)與活化利用：對(duì)歷史文化街區(qū)進(jìn)行修繕、改造和活化利用，引入商業(yè)、文旅等業(yè)態(tài)。
2、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)：負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)各類(lèi)工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)、物流園區(qū)等，不僅進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，還常常承擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)廠房、研發(fā)樓宇的建設(shè)。后期提供物業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)招商、企業(yè)服務(wù)等，培育地方產(chǎn)業(yè)集群和稅源。
適用于：專(zhuān)項(xiàng)債券、基礎(chǔ)設(shè)施REITs、經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓。創(chuàng)新盤(pán)活存量，積極運(yùn)用經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)作價(jià)入股等方式，引入社會(huì)資本，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。
（三）持有型物業(yè)運(yùn)營(yíng)：
管理政府持有的寫(xiě)字樓、商業(yè)綜合體、停車(chē)場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等資產(chǎn)，通過(guò)專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)獲取穩(wěn)定的租金收入和現(xiàn)金流。
適用于：基礎(chǔ)設(shè)施REITs、ABS等資產(chǎn)證券化手段，將運(yùn)營(yíng)成熟、現(xiàn)金流穩(wěn)定的商業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)物流等資產(chǎn)，通過(guò)上市，徹底盤(pán)活存量資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表。
地方國(guó)有房企必須從被動(dòng)“等任務(wù)”轉(zhuǎn)向主動(dòng)“謀項(xiàng)目”。要基于城市發(fā)展戰(zhàn)略和自身轉(zhuǎn)型方向，提前策劃、精心打造一批既能滿足地方需求、又高度契合國(guó)家政策導(dǎo)向的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，從而在資金爭(zhēng)取中占據(jù)先機(jī)。
關(guān)注官方微信公眾號(hào)，
了解更多資訊