城中村改造政策最早在2003年9月提出?。具體來說，2003年9月，鄭州市政府將城中村改造提上了議程，隨后，隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速發(fā)展，城中村改造相關(guān)政策在后續(xù)的“十二五”規(guī)劃綱要、“十三五”規(guī)劃以及“十四五”規(guī)劃中逐步得到細(xì)化和發(fā)展。
直至2023年，中共中央政治局會(huì)議在4月28日提出，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，新一輪城中村改造啟動(dòng)。7月21日，《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上審議通過。
2024年11月13日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好城中村改造有關(guān)工作的通知》，將城中村改造政策的支持范圍從原來的35個(gè)超大特大城市擴(kuò)大到近300個(gè)地級(jí)以上城市。這一政策旨在確保城中村改造項(xiàng)目的順利推進(jìn)，并推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市更新的擴(kuò)展，為更多城市提供政策支持，包括地方政府專項(xiàng)債券、金融機(jī)構(gòu)專項(xiàng)借款以及稅費(fèi)優(yōu)惠政策等。
2025年5月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》中提出積極推進(jìn)城中村改造，采取拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合等方式實(shí)施改造，切實(shí)消除安全風(fēng)險(xiǎn)隱患，改善居住條件和生活環(huán)境。
城中村改造是城市更新和城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要組成部分，涉及拆遷、安置、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)等多個(gè)環(huán)節(jié)，資金需求巨大。如何籌措足夠的資金，是決定改造項(xiàng)目能否順利推進(jìn)的關(guān)鍵因素。
（一）地方政府專項(xiàng)債券
根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于優(yōu)化完善地方政府專項(xiàng)債券管理機(jī)制的意見國辦發(fā)〔2024〕52 號(hào)》，城中村改造屬于城市更新范疇，是專項(xiàng)債券的支持領(lǐng)域之一，同時(shí)將該領(lǐng)域納入專項(xiàng)債券作資本金支持范圍內(nèi)。2025年3月，中辦、國辦印發(fā)《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》，明確提出持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，允許專項(xiàng)債券支持城市政府收購存量商品房用作保障性住房，并推動(dòng)城中村和危舊房改造。
申報(bào)的項(xiàng)目需要納入省級(jí)城中村改造年度計(jì)劃，具備成熟的前期準(zhǔn)備條件，包括規(guī)劃條件確定、征拆補(bǔ)償協(xié)議簽訂、最好取得相關(guān)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》及完成招投標(biāo)手續(xù)，提升項(xiàng)目成熟度，以及環(huán)保局出具的項(xiàng)目關(guān)于環(huán)境影響的登記表或報(bào)告批復(fù)。同時(shí)項(xiàng)目應(yīng)具備明確的收入來源，用以覆蓋專項(xiàng)債券本息，收入的主要來源為征遷后騰空土地的國有土地使用權(quán)出讓收入、專項(xiàng)收入。
（二）中央預(yù)算內(nèi)投資
根據(jù)中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》與國家發(fā)改委最新政策，2025年中央預(yù)算內(nèi)投資專門設(shè)立城市更新專項(xiàng)，其中明確將城中村改造納入重點(diǎn)支持范圍，6月底前下達(dá)投資計(jì)劃。
城中村改造項(xiàng)目申請(qǐng)中央預(yù)算內(nèi)資金需要在城中村改造范疇內(nèi)并納入改造計(jì)劃中，完成立項(xiàng)審批并取得用地、環(huán)評(píng)等前期相關(guān)手續(xù)，同時(shí)準(zhǔn)備項(xiàng)目資金申請(qǐng)報(bào)告以及地方要求的資金承諾函（地方配套資金證明），中央預(yù)算內(nèi)投資對(duì)于城中村改造項(xiàng)目的支持比例通常在總投資的50%左右，一般采取直接投資、投資補(bǔ)助等資金安排方式，中西部地區(qū)在資金上會(huì)有更高的比例，但中央預(yù)算內(nèi)投資和其他中央財(cái)政資金合計(jì)支持金額原則上不超過項(xiàng)目總投資的80%。
（三）商業(yè)銀行貸款
申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款的城中村改造項(xiàng)目需納入地方政府城中村改造年度計(jì)劃，取得發(fā)改部門立項(xiàng)批復(fù)、規(guī)劃許可證、環(huán)評(píng)批復(fù)、項(xiàng)目現(xiàn)金流測(cè)算報(bào)告等完整審批文件，同時(shí)符合國家關(guān)于城中村改造的最新政策導(dǎo)向。商業(yè)銀行對(duì)于借款主體資質(zhì)會(huì)有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，通常是全資國企或政府指定平臺(tái)公司，同時(shí)對(duì)于企業(yè)信用評(píng)級(jí)、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)和資產(chǎn)負(fù)債率等方面也有較高要求，具體要求需要參照各地相關(guān)規(guī)定，關(guān)于借款人的自有資金比例也有一定的要求，通常要求不低于35%，且貸款資金的投放比例不得高于自有資金使用比例。
（一）閩侯縣新洲片區(qū)城中村改造項(xiàng)目
建設(shè)內(nèi)容：本項(xiàng)目總建筑面積約332584.68平方米。1.新洲安置房一期地塊建設(shè)用地18433.86平方米(27.65畝)，總建筑面積63549.41平方米，主要新建1棟17層、2棟18層、2棟16層住宅共約572戶。2.新洲安置房二期5地塊建設(shè)用地27522.51平方米(41.28畝)，總建筑面積99081.04平方米。3.新洲安置房二期6地塊建設(shè)用地10433.58平方米(15.65畝)，總建筑面積37560.89平方米。
資金來源：項(xiàng)目總投資354779.00萬元。其中：項(xiàng)目資本金95079.00萬元，申請(qǐng)地方政府專項(xiàng)債資金259700.00萬元。
收入來源：平衡地塊收入、物業(yè)管理費(fèi)收入、非機(jī)動(dòng)車停車位出租收入、廣告位出租收入等。
（二）商丘市梁園區(qū)張柿園、董井、喬新莊城中村改造項(xiàng)目
建設(shè)內(nèi)容：總用地面積199594.64平方米(約299.40畝)，規(guī)劃用地面積148791.83平方米(約223.20畝)，分為A-01-01和A-02-01兩個(gè)地塊。建設(shè)總建筑面積636765.38平方米，其中地上建筑面積442635.45平方米，地下建筑194129.93平方米。地上主要建設(shè)住宅建筑面積407407.00平方米，商業(yè)面積25012.11平方米，物業(yè)管理及其他建筑面積10216.34平方米。建設(shè)住宅共計(jì)3800套。
資金來源：項(xiàng)目總投資239142.59萬元。其中：項(xiàng)目資本金48142.59萬元，申請(qǐng)地方政府專項(xiàng)債資金86000.00萬元，銀行融資105000.00萬元。
收入來源：納入政府性基金預(yù)算管理的國有土地使用權(quán)出讓收入，納入專項(xiàng)收入的剩余住宅、商業(yè)用房以及車位的銷售收入。
城中村改造應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，關(guān)注政策性資金的申報(bào)窗口期，提前做好項(xiàng)目?jī)?chǔ)備和融資方案設(shè)計(jì)，以政策性資金為基礎(chǔ)，吸引社會(huì)資本加入，同時(shí)探索REITs、資產(chǎn)證券化等金融工具，組合運(yùn)用多種資金來源，形成“政府主導(dǎo)、多方共擔(dān)”的多元化資金體系。
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