中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，政府收購(gòu)商品房已成為重要調(diào)控手段。這一政策從早期的“大拆大建”配套征收，逐步演變?yōu)楫?dāng)前“存量盤活”市場(chǎng)化收購(gòu)模式，體現(xiàn)了城市發(fā)展理念的深刻轉(zhuǎn)型。

本文通過系統(tǒng)梳理政策演進(jìn)脈絡(luò)，分析典型城市案例，揭示了新時(shí)期政府參與住房市場(chǎng)調(diào)控的新模式，為城市存量資產(chǎn)的高效盤活提供可復(fù)制的實(shí)施路徑。

一、政策梳理

表1 支持收購(gòu)商品房政策文件及主要內(nèi)容

2023年起，由于短期內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能不足，房地產(chǎn)呈調(diào)整態(tài)勢(shì)，政府加速了推進(jìn)存量商品房收購(gòu)工作。初期以專項(xiàng)貸款為主，2024年拓展使用專項(xiàng)債券，并配套行業(yè)指導(dǎo)政策。特別是2024年10月以來，專項(xiàng)債券支持收購(gòu)商品房用作保障房住房政策密集出臺(tái)，凸顯其已成為地方政府穩(wěn)市場(chǎng)、惠民生的重點(diǎn)舉措。

二、典型案例

案例一

案例二

案例三

案例四

案例五

案例六

案例七

三、案例分析

（一）案例特點(diǎn)

1.城市級(jí)別多元：涵蓋新一線城市（鄭州、青島、長(zhǎng)沙、武漢）、二線城市（湖州）和三線城市（上饒、南充），不同城市級(jí)別都在積極依據(jù)政策開展收購(gòu)存量商品房相關(guān)工作。

2.收購(gòu)主體同類：上述案例中除湖北大學(xué)為事業(yè)單位外，其余收購(gòu)主體均為各地國(guó)有企業(yè)。

3.資金模式多樣：包括人民銀行保障性住房再貸款、租賃住房貸款、中央預(yù)算內(nèi)資金、專項(xiàng)債券。

（二）工作流程

1.前期準(zhǔn)備階段：本地區(qū)商品房庫(kù)存統(tǒng)計(jì)、保障性住房需求統(tǒng)計(jì)、發(fā)布管理辦法和政策指引等文件。

2.項(xiàng)目篩選階段：按需求篩選房源、商談收購(gòu)價(jià)格、確定運(yùn)營(yíng)模式，確定收購(gòu)資金來源（專項(xiàng)債券、人民銀行保障性住房再貸款、中央預(yù)算內(nèi)資金等）。

3.謀劃申報(bào)階段：列入年度收購(gòu)計(jì)劃、編制項(xiàng)目申請(qǐng)資料（如融資平衡方案、收益測(cè)算與分析、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等）、整理證明材料（如收購(gòu)房源明細(xì)表、項(xiàng)目土地使用證、規(guī)劃許可證、施工許可證等）、住建部門牽頭組織項(xiàng)目申報(bào)。

4.收購(gòu)實(shí)施階段：資金下達(dá)、收購(gòu)手續(xù)辦理、認(rèn)定為保障性住房、相應(yīng)材料公示。

5.運(yùn)營(yíng)管理階段：房源分配管理、租金/售價(jià)管理、長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)維護(hù)、債務(wù)償還。

（三）經(jīng)驗(yàn)借鑒

1.資金支持：各地可利用人民銀行保障性住房再貸款（無試點(diǎn)限制）融資，緩解地方資金壓力。建議由省住建廳牽頭，聯(lián)合地方人民銀行推動(dòng)落實(shí)。

2.模式創(chuàng)新：湖北大學(xué)案例展示了“政-校-企”合作新路徑，通過存量房改造滿足高校住宿需求。建議各地參照《國(guó)家發(fā)展改革委等部門關(guān)于加強(qiáng)高校學(xué)生宿舍建設(shè)的指導(dǎo)意見》，評(píng)估高校住宿缺口，篩選校區(qū)周圍合規(guī)房源，以實(shí)施類似存量房收購(gòu)項(xiàng)目。

3.政策機(jī)遇：專項(xiàng)債券收購(gòu)存量商品房操作路徑明確，且近期政策密集出臺(tái)。建議各地緊抓政策窗口期，開展前期準(zhǔn)備工作，落實(shí)要素保障，啟動(dòng)收購(gòu)程序。

四、總結(jié)

收購(gòu)存量商品房是國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控與民生保障的戰(zhàn)略舉措，具有雙重核心價(jià)值：一是通過政府定向收購(gòu)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，阻斷房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)；二是以存量轉(zhuǎn)化替代新建，大幅縮短保障房供給周期。當(dāng)前為專項(xiàng)債券政策窗口期，各地應(yīng)將該工作作為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)、完善住房保障體系的重要抓手。