中國房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整期，政府收購商品房已成為重要調(diào)控手段。這一政策從早期的“大拆大建”配套征收，逐步演變?yōu)楫斍啊按媪勘P活”市場化收購模式，體現(xiàn)了城市發(fā)展理念的深刻轉(zhuǎn)型。

本文通過系統(tǒng)梳理政策演進脈絡(luò)，分析典型城市案例，揭示了新時期政府參與住房市場調(diào)控的新模式，為城市存量資產(chǎn)的高效盤活提供可復(fù)制的實施路徑。

一、政策梳理

表1 支持收購商品房政策文件及主要內(nèi)容

2023年起，由于短期內(nèi)宏觀經(jīng)濟增長動能不足，房地產(chǎn)呈調(diào)整態(tài)勢，政府加速了推進存量商品房收購工作。初期以專項貸款為主，2024年拓展使用專項債券，并配套行業(yè)指導政策。特別是2024年10月以來，專項債券支持收購商品房用作保障房住房政策密集出臺，凸顯其已成為地方政府穩(wěn)市場、惠民生的重點舉措。

二、典型案例

案例一

案例二

案例三

案例四

案例五

案例六

案例七

三、案例分析

（一）案例特點

1.城市級別多元：涵蓋新一線城市（鄭州、青島、長沙、武漢）、二線城市（湖州）和三線城市（上饒、南充），不同城市級別都在積極依據(jù)政策開展收購存量商品房相關(guān)工作。

2.收購主體同類：上述案例中除湖北大學為事業(yè)單位外，其余收購主體均為各地國有企業(yè)。

3.資金模式多樣：包括人民銀行保障性住房再貸款、租賃住房貸款、中央預(yù)算內(nèi)資金、專項債券。

（二）工作流程

1.前期準備階段：本地區(qū)商品房庫存統(tǒng)計、保障性住房需求統(tǒng)計、發(fā)布管理辦法和政策指引等文件。

2.項目篩選階段：按需求篩選房源、商談收購價格、確定運營模式，確定收購資金來源（專項債券、人民銀行保障性住房再貸款、中央預(yù)算內(nèi)資金等）。

3.謀劃申報階段：列入年度收購計劃、編制項目申請資料（如融資平衡方案、收益測算與分析、風險評估等）、整理證明材料（如收購房源明細表、項目土地使用證、規(guī)劃許可證、施工許可證等）、住建部門牽頭組織項目申報。

4.收購實施階段：資金下達、收購手續(xù)辦理、認定為保障性住房、相應(yīng)材料公示。

5.運營管理階段：房源分配管理、租金/售價管理、長效運營維護、債務(wù)償還。

（三）經(jīng)驗借鑒

1.資金支持：各地可利用人民銀行保障性住房再貸款（無試點限制）融資，緩解地方資金壓力。建議由省住建廳牽頭，聯(lián)合地方人民銀行推動落實。

2.模式創(chuàng)新：湖北大學案例展示了“政-校-企”合作新路徑，通過存量房改造滿足高校住宿需求。建議各地參照《國家發(fā)展改革委等部門關(guān)于加強高校學生宿舍建設(shè)的指導意見》，評估高校住宿缺口，篩選校區(qū)周圍合規(guī)房源，以實施類似存量房收購項目。

3.政策機遇：專項債券收購存量商品房操作路徑明確，且近期政策密集出臺。建議各地緊抓政策窗口期，開展前期準備工作，落實要素保障，啟動收購程序。

四、總結(jié)

收購存量商品房是國家房地產(chǎn)調(diào)控與民生保障的戰(zhàn)略舉措，具有雙重核心價值：一是通過政府定向收購穩(wěn)定市場預(yù)期，阻斷房價下行趨勢；二是以存量轉(zhuǎn)化替代新建，大幅縮短保障房供給周期。當前為專項債券政策窗口期，各地應(yīng)將該工作作為穩(wěn)定經(jīng)濟、更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)、完善住房保障體系的重要抓手。